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13家企业,55轮竞拍,新希望楼面13091获得铁马厂地块(附深度分析)
发布时间:2020-09-25 08:58:42  来源:中鸿地产网  阅读量:94

      9月25日,重庆市公共资源交易中心出让两宗大型居住用地,一宗为杨家坪核心区铁马工具厂地块,本宗地最终为新希望以13091的楼面,溢价29.62%拍得;另一宗为水土地块,本宗地块最大的看点是挂牌楼面达到7500,创出水土组团挂牌的最高价,本宗地最终为两江置业挂牌获得。



      铁马工具厂地块逻辑如下:


      本宗地块区位条件极好,纯住宅容积率达到2.9,限高则突破建设部规定普通地块80米的限高,达到100米,在限高新规的情况下,本地块将建成少有的超高层项目,彰显出与区位匹配的地标性。从规划条件来看,本地块的缺陷是稍微偏小,地块的纵深不够,低楼层的视野受限,但一旦突破10层以后,整个项目的视野则变得极为广阔。2.9的容积率,100米的限高,63480的占地面积,综合权衡下来,本地块最大的市场价值取向两极化,一是小户与超小户的市场空间;另一个角度是超大平层豪宅的市场空间,地块位置,规划条件都决定了项目的空间稀缺性,这是超小户和大平层豪宅的定位的共同逻辑。


      大平层而言,如果产品做得足够好,市场或许不愁买家(尽管基于对西区的认识而言,项目去化速度可能会受到影响),但市场竞争相对较为激烈,本地块需要与九龙半岛所有西区项目进行正面竞争,有利的是,本地块的区位条件与现状要好于九龙半岛出让的地块,而从区域归属来说,本地块归属的是杨家坪核心区的区域属性,从概念来说,本地块不属于九龙半岛概念,但另一方面,九龙半岛开发企业众多,市场热度较本地块高,本地块则属单独的存在。从现有规划条件与土地价格来说,本地块将是未来一段时间内杨家坪商圈标志性的项目。


      从操盘思路来看,如果做大平层豪宅,高周转的思路就无法实现,如果做成小户型产品,从某种程度而言,又浪费了这个地块的特殊性与建筑的标志性,但小户型产品拥有高周转的逻辑。


      本地块最终为新希望以29.62%的溢价,楼面13109的价格获得。新希望在市场上,产品特征不太鲜明,而企业品牌形象也不太鲜明,新希望更多的形象还是聚焦在饲料和养殖方面,这种惯性沉淀,让用单品牌策略的新希望形象,最好的结果,也只是一个大型的可以信赖的企业品牌,至于其他品牌美誉度,基本难以延伸。到目前为止,九龙半岛与九龙半岛延伸的杨家坪商圈核心区域地块已经出让五宗,开发企业分别是荣安,融信,华润,金科联合体,新希望,在本土市场号召力方面,金科是最强的,但金科联合体为三家企业,最终谁操盘,还不得而知。从区域整体来看,如果接下来地块没有跟强势的企业品牌入驻,那么九龙半岛市场热度会不会支撑接下来的市场走势,需要观察。


      今天土拍的具体情况来看,一共12家企业报名参拍了这个地块,分别是华润,金科,万科,中交,保利,北辰,绿城,华宇,招商,新希望,东原+春风,香港置地等;举牌具体情况如下:万科,金科没有举牌;绿城举牌2次,27轮截止,举牌楼面11570;中交举牌1次,28轮截止,举牌楼面11625;香港置地举牌2次,29轮截止,举牌楼面11679;保利举牌4次,31轮截止,举牌楼面11788;华宇举牌7次,35轮截止,举牌楼面12005;东原+春风联合体举牌8次,40轮截止,举牌楼面12276;招商举牌4次,49轮截止,举牌楼面12765;北辰举牌10次,54轮截止,举牌楼面13037;新希望举牌6次,以溢价29.62%,楼面13091获得本地块。


      从纯粹的价格来看,本地块的楼面可能尚未超越北区保利大石坝地块,本地块价格为楼面11894,但地块有20%的商业;同时值得关注的还有本周推出的红旗河沟公交车站地块,本地块起拍楼面8977,但有30%的商业体量,从住宅的评估价格来看,本宗地实际楼面可能起拍价格更高一些。


      两宗地合计占地面积249146.3平,合计计容面积444225.9平,平均容积率为1.783.


      具体地块情况如下:


1、

编号:20111

位置:九龙坡区大杨石组团T标准分区T03-2/04地块、T03-1-1/04地块、T10-1-2/04地块

用地性质:二类居住

占地面积:63480

计容面积:184092

容积率:2.9

成交楼面:13091

建筑限高:100米

溢价率:29.62%

拿地企业:新希望

图例:


2、

编号:20112

位置:两江新区水土组团G分区G14-3地块、G14-4地块、G14-8地块、G14-9-1地块、G14-9-2地块、G15-1地块

用地性质:二类居住

占地面积:185666.3

计容面积:260133.9

容积率:1.401

成交楼面:7500

建筑限高:1.5容积率地块30米,1.2容积率地块20米

溢价率:0%

拿地企业:两江置业

图例:





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