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2022年的楼市机会,藏在强一二线城市里
发布时间:2022-03-23 17:01:47  来源:速晨君 铭腾机构  阅读量:502

       3月16日,围绕宏观经济运行、房企风险与转型、中概股、平台经济治理以及稳定香港金融市场,高层召开了一场专题会议。



       会议结束后,下午,金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等6部同时发声,每一个,都是重磅利好:金融委:及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。

       财政部:今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
       央行:稳定预期、提振信心,共同维护资本市场的稳定发展。
       证监会:积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。
       外汇局:配合有关部门促进房地产市场健康稳定发展。

       ……

       6大部门联合发声,这种规模的集中表态,在房地产市场过往的历史中,似乎从未出现过。
       这意味着,更大规模的货币宽松,信贷刺激,政策发力,也将紧随其后。
       2022年,一定是大宽松之年。

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       从去年12月份以来,央妈开始频繁降准、降息。

       12月15日,全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放1.2万亿的资金;

       1月17日,释放8000亿资金,下调MLF利率10个基点;1月20日,LPR双双下调,1年期LPR降低了10个基点,5年期以上LPR降低了5个基点。

       3月8日,央妈再次放大招,向中央财政上缴了总额超1万亿的结存利润,用于留抵退税和增加对地方转移支付,支持助企纾困、稳定就业保民生。降准降息接连而至,放水已经成了今年的大势所趋。放出来的水会去哪里?
       去股市?一次次实践证明,股市里赚钱的永远是少数,被割韭菜才是永恒。3月9日A股上演蹦极跳,全网一片哀鸿遍野,就是佐证。买基金?安全性高的基金收益通常都低的可怜,能不能跑赢通胀都不好说。速晨君的一个朋友,去年入坑了人见人爱的坤坤。直到年底,她还在炫耀自己是投资小能手,收益最高的时候达到近30%,现在,收益全亏进去了不说,每天打开手机,都是绿油油的一片。当时有多兴奋,现在就有多失落。那么,放出来的水,会不会进入楼市?回答这个问题之前,我们先看一下最近的政策变化。政策对房地产的态度,已经从打压变成了合理松绑。3月2日,银保监领导表态,房地产泡沫化、货币化问题发生了根本性扭转,现在房地产价格出现一些调整,需求结构产生一些变化,对金融业而言是一件好事。但是我们不希望调整太剧烈,这样对经济影响太大。



       这句话,有两个关键词,根本性扭转、调整太剧烈。换种通俗易懂的说法,就是去年一系列调控已经产生了积极作用,没必要继续按着打,对经济影响太大,要适可而止。

       3月5日,2022年度全国人大会议开幕。对于房地产,是这样表述的:支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

       良性循环和健康发展,成了第一诉求。

       再到这次6大部门联合发声,展开声势浩大的救市行动。一旦监管开始放松,政策开始松绑,水自然而然就来了。

       比如接力贷能用了;首套房的资金来源,查的没那么严了;包括重庆在内的多个城市开始强力救市,房贷利率都在下调。

       重庆部分银行首付已经调整为了20%;二套房首付比例也由原来的40%降到了30%.

       还有多家银行将首套房利率下调到了5.40%,二套房下调到了5.60%,对比去年的巅峰时期下调了55个基点!

       在降首付+降利率的双重刺激下,重庆楼市应声而起,住宅成交体量和单价都开始回升,售房部里,人气明显回暖。

       此时此刻,水已经开始流入楼市!

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       水进入楼市后,导致的结果,就是强一二线城市的房价进一步上涨。这一点,从去年的楼市就能看出一二。去年,全球大放水,不仅上海、深圳等超一线城市的核心区暴涨断货,千万级豪宅要排队摇号。重庆的高端市场也迎来了爆发。去年重庆中心城区500万以上高端产品成交总金额约156亿,相比2020年多卖出了52亿,增长率高达约50%。


(数据来源于铭腾)


       从成交套数上来看,去年500万级以上住宅共卖出了2128套,首次突破了2000套大关!而这些产品,绝大多数都分布在核心区。今年春节期间,上海楼市与2021年春节相比成交面积上涨646%,可见一线城市的底气。1月份统计局发布的数据,70城房价下行趋势已经缓解,领涨的城市都是一线和强二线,比如北京、上海、重庆、杭州。强者恒强。2022年的楼市机会,就藏在这些强一二线城市里。

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       今天的一线城市,面临着巨大的分化。强势如上海,也有奉贤海湾这样的黑洞,过去十年房价涨幅仅约25%,让无数买房人哭晕在了厕所。在房住不炒的大背景下,房地产不可能再回到雨露均沾的普涨时代,这样的大分化以后只会愈演愈烈。所以,接到水的富豪,只会专注于一二线城市的核心资产。只有核心区的优质资产,才会在面临风险和调控时,展现出极强的韧性。

 核心价值稀缺

       一座城市,最有价值的区域就是核心区。这从其他国际一线城市的格局也能看出来,大多数城市,市中心经历千百年发展,不仅有这座城市最重磅的配套,还是经济、文化、行政中心。这种文化的传承和历史的沉淀,随着城市能级提高,价值也会越来越凸显。寸土寸金,稀缺都不足以形容。

 流通性强

       没有流通性的房子是没有价值的。核心区的优质资产,万一哪天手头紧想周转一下,随便比市场价便宜点,分分钟就有人接盘。去年5月,来福士成交了一套二手房,成交周期只有4天。反观远郊的项目,二手房挂出去90天一个带看都没有的比比皆是,很多房子挂上一两年,价格一降再降都无人问津。这就是优质资产和不动产的差距,天差地别。

 更保值

       房地产税的靴子迟迟没有落下来,未来依然具有很大的不确定性,这就导致有钱人对持有的资产越来越谨慎。相比以前的广撒网,他们现在更倾向于最顶尖的那一部分资产。

       曾经几乎每年都要买一套房的投资人,现在他却直言不讳:我已经不敢买房子了,除了最好的城市最好地段的房子。

       大家很清楚,随着城市、区域分化越来越严重,未来龙兴的1000㎡都未必比得上朝天门的200㎡。举个现成的例子。来福士的租金,90平米左右能租的7000元左右,200平米左右的两房租金在1万2到1万5,330平米的户型,租金更是高达3~4万,但在远郊的一些区域,相同面积的租金甚至还不到来福士的1/3。

       所以,越是放水,一线城市的核心资产就会越坚挺。 

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       问题是,一线城市对房票的管理越来越严格了。北上广深号称全国限购最严的城市,经过最近两年不断打补丁,政策已经形成铜墙铁壁。相比之下,不限购的重庆,无疑是最佳选择。更关键的是,当下的重庆正迎来最好的城运。如果说2021年是重庆的利好元年,那今年就是诸多城市利好的兑现年和执行年。成渝双城经济圈开始加速落地,2月初,重庆市发展与改革委员会发布了《推动成渝地区双城经济圈建设联合办公室关于做好共建成渝地区双城经济圈2022年重大项目实施有关工作的通知》,2022年,成渝双城将共建160个重大项目,总投资金额超2万亿!



       2万亿是什么概念?去年成都的GDP才1.99万亿。庞大的资金投入,带给重庆的升级可以说是开创性的。这只是重庆的诸多重磅利好之一。2月27日,商务部和重庆市政府签署合作协议,支持重庆建设西部金融中心、国际门户枢纽城市,支持重庆培育国际消费中心城市。3月初,中西部首个金融法院落地重庆,这是继上海、北京之后我国第三家金融法院,对重庆建设西部金融中心意义重大。全国政协委员、中国金融法治研究中心主任王煜宇认为,“更多的金融机构、更好的金融产品、更先进的金融基础设施、更优秀的金融人才可能会因此落户重庆。”未来,重庆将不再只是中国的重庆,更是世界的重庆!



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