如何把社区商业做出彩？

据不完全统计，当前全国社区商业的总体量已经超过10亿㎡。在城市更新和高质量发展的时代趋势下，居民对于15分钟生活圈场景的个性化需求愈发凸显，社区商业作为可以触达居民生活最后一公里的商业形态，迎来了最佳发展契机，拥有着多样商业化探索的无限可能。本文将基于对社区商业前沿趋势的洞察与研究，以“赋能城市发展，创造社会价值”为目标，为存量时代的商业升级和更新迭代贡献智慧。

从商业定位和规模上来看，社区商业通常指面积在5万㎡以下，服务1-3公里范围内，服务10万人以下的商业场所。与传统购物中心相比，社区商业以满足周边社区居民的生活消费为主要目的，具有更高频、更刚需的特点，同时更加重视顾客的体验和参与。

此外，根据社区商业的规模、业态、辐射范围、物业形态等维度，可以对社区商业进行更加精准的细分，包括邻里型（1万㎡以下，一组小店或集成店、传统型（1-3万㎡，社区盒子或小型商街形式）、辐射型（3-5万㎡，BLOCK商街等形式）。

据中国社科院预测，2030年中国城市化率将达到70%。未来每年将有近1500万人口涌入城市，将形成2万个以上的新社区，在传统商业地产“内卷”、存量改造增多、延期开业增多的大环境下，社区商业以其刚需性、便捷性、精神性、投资性等多重优势，成为了未来新蓝海。

 1 资产保值优势

社区商业消费的首要属性是刚需和高频性，因此在后疫情和经济下行时期，反而表现出更强的韧性，是抗周期的优质投资配置。

例如根据万街创研中心的数据显示，在2019到2021年的疫情期间，相较于传统商业6-8个月的恢复周期，社区商业平均恢复周期仅有3-5个月，表现出了较强的抗风险性。

社零同比增长——12.5%

社区商业消费额占社零——30%

商业平均恢复周期——6-8个月

社商平均恢复周期——3-5个月

数据来源：万街创研中心（2021）

 2 市场空间潜力

2024年政府工作报告明确提出，从增加收入、优化供给、减少限制性措施等方面综合施策，激发消费潜能。对比发达国家，中国社区商业零售额占消费总支出比例明显偏低，增量空间较大。

 3 符合消费趋势变化

根据社交媒体小红书《2023年度生活趋势》的研究，“近邻升温”、“野到家门口”、“家有桃花源”等相关笔记热度大幅上升，社区邻里的关系正在升温，居民对住所及附近的期待正在变高数量大幅上涨，人们逐渐意识到社区的重要性，开始主动寻找“消失的附近”。

此外，借鉴国际经验，日本作为社会习惯和消费偏好与中国类似的东亚国家，也同样经历着消费习惯的转变。根据社会学家三浦展《第四消费时代》理论，目前所处第四消费特征体现为追求消费体验，重视链接、简约和生活，强调小而精、可持续和社交化，也在一定程度上反映了当今的消费趋势变化。

 4 政策红利扶持

近年来国家频频发文支持15分钟便民生活圈建设和社区商业发展。2024年6月24日，国家发改委、农业农村部、商务部、文化和旅游部和市场监管总局联合印发《关于打造消费新场景培育消费新增长点的措施》，明确“支持社区盘活现有闲置房屋场所，鼓励利用现有设施转型为社区嵌入式服务设施，推动养老育幼、邻里助餐、体育健身、健康服务、家政便民等服务进社区。因地制宜打造一刻钟便民生活圈。”

如何把社区商业做出彩？如何做出差异化的目标定位、业态组合与空间设计？是众多入局企业一直在思考的问题，绿城未来数智充分总结既有经验，将社区商业的打造核心思路总结为两点：相对标准化、适当个性化。

 1 定位标准化：规范步骤，满足基础需求

作为15分钟生活内的基础生活配套，品牌开发商对于社区商业均有成熟的管控导则，形成了从地块规划、动线布局、业态配比到经营策略的一系列标准化流程。通过规范化管理，保障社区商业服务可以满足居民生活的基本需求。

 2 业态标准化：升级进阶，搭建业态模型

根据业态类型，可以将社区商业功能分为生活服务、餐饮社交、休闲娱乐三大模块，分别对应刚需、完善、进阶。实际应用中根据社区居民构成、消费偏好和周边竞品情况进行差异化的业态组合。

 3 品牌标准化：模块组合，打造生活场景

为充分挖掘存量资产价值，开发运营方通常会结合自身特质、主力客群、商业定位等因素，开展品牌化的社商品牌焕新，从而实现资产增值。

例如宁波“萤集”系列，目前已在滨江奥体、云汇中心、三官堂等多处落地，以全时生活、“萤”聚活力为总体定位，聚焦1-5万㎡小体量商业，包含开放式街区和商业盒子两类。此外诸如杭州“小藤街”系列，以TOD为底盘，让街区向城市打开，打造一种开放型、温暖型的新型商业生态；活力街区“欢肆”系列，以“HybridSpace”为核心理念，将品质公寓和活力街区融合，为Z时代的年轻人提供吃喝玩乐一体化的丰富租住生活。

 4 绿城的社区商业标准

根据客群定位、空间选址、辐射半径等要素，绿城的社区商业分为三大类：生活客厅、街区型商业、邻里型商业。

代表案例：杭州桃源小镇·缤纷里

◆ 绿城社区商业的城市温度与社区温暖

作为绿城社区商业的样板，整个缤纷里的体量，近2万方。从中国传统坊巷式商业街中汲取灵感，采用了BLOCK街区式布局，就像是成都的宽窄巷子， 自在温暖。

一个开阔的中央广场，将小镇分为南北两区。每个区内的建筑，皆配有风雨连廊，赏玩游购的兴致将不再被天气所拘束。早餐店、小镇食堂、生鲜店、药店、理发店、干洗店……缤纷全维的生活配套更是承载了小镇的烟火气，重新定义了小镇居民的理想生活。

◆ 适当个性化

社区商业以居民需求为导向，通过个性化的创新赋予其灵魂，以贴合城市特色和社区气质。近年来涌现了众多优秀的非标商业案例，通过设计创新、氛围营造、社区培育等差异化策略脱颖而出，从中也可以获得对社商的启示和借鉴。

代表案例：成都R29社区社区生活空间

◆ 打开社区生活的更多可能

位于成都锦江区，总面积1200㎡，涵盖了九大空间，艺术区、剧院、健身房、便民服务、共享会议室、社区自习室、政务中心、社区咖啡、儿童中心、智慧健康促进中心等场景，分别对应儿童、青年、中年、老年群体的需求。

这里的共享健身房、只需要10元就能享受2个小时的运动时间。共享办公室、只需要扫码预约，任何社区居民便可以在明亮得体的空间办公。儿童中心涵盖0-6岁早教、6-12岁延时托管、创新型亲子活动等三位一体，呈现家门口的社区儿童服务。自动洗衣房，便民理发店和便民缝补店等生活配套，让生活的每一处细节都能得到妥贴关照。咖啡厅、社区食堂为R29生活空间平添了一份烟火气，健康美味、价格不贵，朴素里带点小精致。R29社区生活空间创新性地把公共商业服务融入到社区日常生活场景内，服务周边社区居民，打通了一条完整的“民生服务业态”。

代表案例：曼谷charn at the avenue
◆ 不想做社区的商城不是一个好公园位于曼谷的charn at the avenue，打造伞状的屋顶延伸交叠，自然形成遮阳区域，便捷的人行通道，同时也让建筑之间的连接更紧密了，结合泰国常见的木质材料和绿植布景的搭配，外观亲近自然，项目整体氛围特别惬意舒适。项目充分引入24小时从早到晚皆可提供各种生活方式的活动场所，致力于使Charn at the Avenu成为日夜聚会的目的地，周边居民无需再远赴市区才能体验到高品质、多元化的生活方式。

-  结 语  -综合来看，社区商业的未来发展具有很大的潜力空间。从业态复合发展、实现烟火气、品质感与体验感，到线上+线下全场景运营、垂类领域更加细节化的服务，通过全方位提升，让居民在社区生活圈内体验到高品质的娱乐、消费、养老、商务等便利，将为社区商业赋予生动的灵魂和最具竞争力的核心优势。

来源：商业V见地
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