| 13家企业，55轮竞拍，新希望楼面13091获得铁马厂地块（附深度分析） |
| 发布时间：2020-09-25 09:09:44 来源：中鸿地产网 阅读量：6409 |
| 9月25日，重庆市公共资源交易中心出让两宗大型居住用地，一宗为杨家坪核心区铁马工具厂地块，本宗地最终为新希望以13091的楼面，溢价29.62%拍得；另一宗为水土地块，本宗地块最大的看点是挂牌楼面达到7500，创出水土组团挂牌的最高价，本宗地最终为两江置业挂牌获得。 铁马工具厂地块逻辑如下： 本宗地块区位条件极好，纯住宅容积率达到2.9，限高则突破建设部规定普通地块80米的限高，达到100米，在限高新规的情况下，本地块将建成少有的超高层项目，彰显出与区位匹配的地标性。从规划条件来看，本地块的缺陷是稍微偏小，地块的纵深不够，低楼层的视野受限，但一旦突破10层以后，整个项目的视野则变得极为广阔。2.9的容积率，100米的限高，63480的占地面积，综合权衡下来，本地块最大的市场价值取向两极化，一是小户与超小户的市场空间；另一个角度是超大平层豪宅的市场空间，地块位置，规划条件都决定了项目的空间稀缺性，这是超小户和大平层豪宅的定位的共同逻辑。 大平层而言，如果产品做得足够好，市场或许不愁买家（尽管基于对西区的认识而言，项目去化速度可能会受到影响），但市场竞争相对较为激烈，本地块需要与九龙半岛所有西区项目进行正面竞争，有利的是，本地块的区位条件与现状要好于九龙半岛出让的地块，而从区域归属来说，本地块归属的是杨家坪核心区的区域属性，从概念来说，本地块不属于九龙半岛概念，但另一方面，九龙半岛开发企业众多，市场热度较本地块高，本地块则属单独的存在。从现有规划条件与土地价格来说，本地块将是未来一段时间内杨家坪商圈标志性的项目。 从操盘思路来看，如果做大平层豪宅，高周转的思路就无法实现，如果做成小户型产品，从某种程度而言，又浪费了这个地块的特殊性与建筑的标志性，但小户型产品拥有高周转的逻辑。 本地块最终为新希望以29.62%的溢价，楼面13109的价格获得。新希望在市场上，产品特征不太鲜明，而企业品牌形象也不太鲜明，新希望更多的形象还是聚焦在饲料和养殖方面，这种惯性沉淀，让用单品牌策略的新希望形象，最好的结果，也只是一个大型的可以信赖的企业品牌，至于其他品牌美誉度，基本难以延伸。到目前为止，九龙半岛与九龙半岛延伸的杨家坪商圈核心区域地块已经出让五宗，开发企业分别是荣安，融信，华润，金科联合体，新希望，在本土市场号召力方面，金科是最强的，但金科联合体为三家企业，最终谁操盘，还不得而知。从区域整体来看，如果接下来地块没有跟强势的企业品牌入驻，那么九龙半岛市场热度会不会支撑接下来的市场走势，需要观察。 今天土拍的具体情况来看，一共12家企业报名参拍了这个地块，分别是华润，金科，万科，中交，保利，北辰，绿城，华宇，招商，新希望，东原+春风，香港置地等；举牌具体情况如下：万科，金科没有举牌；绿城举牌2次，27轮截止，举牌楼面11570；中交举牌1次，28轮截止，举牌楼面11625；香港置地举牌2次，29轮截止，举牌楼面11679；保利举牌4次，31轮截止，举牌楼面11788；华宇举牌7次，35轮截止，举牌楼面12005；东原+春风联合体举牌8次，40轮截止，举牌楼面12276；招商举牌4次，49轮截止，举牌楼面12765；北辰举牌10次，54轮截止，举牌楼面13037；新希望举牌6次，以溢价29.62%，楼面13091获得本地块。 从纯粹的价格来看，本地块的楼面可能尚未超越北区保利大石坝地块，本地块价格为楼面11894，但地块有20%的商业；同时值得关注的还有本周推出的红旗河沟公交车站地块，本地块起拍楼面8977，但有30%的商业体量，从住宅的评估价格来看，本宗地实际楼面可能起拍价格更高一些。 两宗地合计占地面积249146.3平，合计计容面积444225.9平，平均容积率为1.783. 具体地块情况如下： 1、 编号：20111 位置：九龙坡区大杨石组团T标准分区T03-2/04地块、T03-1-1/04地块、T10-1-2/04地块 用地性质：二类居住 占地面积：63480 计容面积：184092 容积率：2.9 成交楼面：13091 建筑限高：100米 溢价率：29.62% 拿地企业：新希望 图例： 
编号：20112 位置：两江新区水土组团G分区G14-3地块、G14-4地块、G14-8地块、G14-9-1地块、G14-9-2地块、G15-1地块 用地性质：二类居住 占地面积：185666.3 计容面积：260133.9 容积率：1.401 成交楼面：7500 建筑限高：1.5容积率地块30米，1.2容积率地块20米 溢价率：0% 拿地企业：两江置业 图例：  |
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