核心提示：社区商业已超越地产属性和商业属性，更多扮演城市功能服务的角色。

       疫情反扑来势汹汹，上海、吉林等地备受煎熬，近几天，朋友圈被”抢购“、”囤货“、”断粮“等字眼疯狂刷屏，食物焦虑成为常态。一片哀嚎声中，“家门口”的社区超市、菜市场成为步步受限的人们企图抓住的“救命稻草”。

       一直以来，围绕着住宅区涌现的大大小小的商业形态，以便捷周边居民生活的任务存在着，而在这次的疫情阴影下，社区商业更是以超强的抗压能力和应变能力脱颖而出。伴随着居民对社交性、体验感和生活化的要求提高，“小而美”、“小而精”的社区商业越来越受到青睐，社区商业的发展势在必行。

       #01  社区商业受重视 ，改造新设动作连连

       2021年7月，社区商业十四五规划通过审定，从利民、惠民多维度提出了修改建议，随着《规划》的出台，中国的十四五社区商业有了更加具有明确的方向，向着科学化、规范化、品牌化、标准化、数字化的方向发展。

       其次，根据中国社区商业工作委员会的工作计划，以“标准化社区商业中心”样板店建设为核心工作，打造“多功能、一站式、环境美好”的社区商业，解决我国“社区有商业，没中心”的现状。从只有“菜果生鲜、主食厨房、社区服务、便利购物”四个功能的“1.0”版本，上升到增加“社区书店、社区康养、社区护理”3个功能，共七个功能的“2.0”版本。

       今年，“全国示范1号店”在北京实现开业，给全国社区打造美好生活样板。目前全国已实现15个项目挂牌，上海国和1000，南京扇骨里等项目，已成为了行业样板。

       同时，为了响应“十四五”规划提出的“要以‘一老一小’为重点，完善社区的养老服务和普惠托育服务，力争在未来5年内，大城市老年助餐服务逐步覆盖80%以上的社区。“的要求，30个省份组织制定了“一老一小”整体解决方案。上海徐汇区开设了”长者食堂“，以温馨的装修、丰富的菜品、实惠的价格和便捷的支付吸引众多居民来体验打卡；万科随园构建多层次养老服务体系，实现随园嘉树、随园护理院、随园之家三大养老服务闭环。

       总的来说，随着商业地产的逐步成熟，我国的社区商业取得了巨大的进步，一大批“购物中心”、“商业街”、“生活广场”的建立，共同打造了集建筑、景观、空间为一体的便捷化、社交化、生活化的商业新场景。但缺乏统一规划、业态档次普遍偏低、社区功能不全等问题也使国内的社区商业远落后于国外成熟的社区商业模式。

       #02  国内外优秀社区商业的“经验之谈”

       社区商业的辐射范围较小，但渗透力很强，通过满足居民在便捷生活、社交体验、成长发展等方面的需求，往往能够牢牢抓住周边居民，实现稳定的客流密度和高复购率。国内外的优秀社区商业项目在完美呈现这些效果时，常常还各具特色。

       泰国Samyan Mitrtown：“TOD+开放式社区商业”模式

在空间规划上，Samyan Mitrtown综合体向下与地铁Samyan（山燕）站之间通过玻璃栈道接驳，设计师保留了原始施工过程，既简化了人们的交通动线，又带来建筑施工的知识，这种“原始化”的形式在泰国也是首次出现。向上，Samyan Mitrtown开设了大型的开放式屋顶花园，利用天然的植株，给人们提供乘凉和观景的绝佳空间。

在业态运营上，SAMYAN MITRTOWN商业区融入”学习“的概念，划分了“城市生活图书馆”、“饮食图书馆”、“学习图书馆”三个区域，精准配备娱乐、餐饮、亲子、学习、零售等业态比例。学习空间采取”24小时免费“的形式，脱离时间的约束，成为年轻人拥护和消费的场所。

//西雅图High Point社区：块状商业+步行街

High Point社区是美国西雅图建立的可持续发展社区之一。首先是以大型超市或者购物中心为核心，餐饮店、快餐店、洗衣店、银行等配置完善。其次，沿社区步行街道种植了乔木、草坪等生物单元，设计了艺术雕塑和观景平台，与周边的住宅、社区零售、文化娱乐设施连成一片，呈现块状发展。

//苏州邻里中心：新加坡邻里中心模式的国内尝试

“邻里中心”概念产生于上世纪60年代的新加坡，苏州工业园率先引入了这一先进理念，以邻里中心为载体，在园区内规划了17个邻里中心，服务园区内居民的”柴米油盐酱醋茶”和“衣食住行闲”。

在功能上，邻里中心引入了餐饮、健身、儿童培训等多种业态，完善了社区服务、学习、购物等功能。经过多年发展，苏州邻里中心已经成为集商业、文化、体育、卫生、教育、服务等于一体的社区商业中心。

       成都抚琴西南街社区：”改建式“社区商业街

       去年，成都西南街社区开展了“烟火抚琴”为主题的改造活动，对30个老旧小区6条道路，4个游园2个社区公共配套中心进行焕新升级。其中，鸟园、园楼、西南街幸福生活馆等8个重点进行改造构筑，推动社区从单一社区像复合型社区转型。

       历时几个月的更新，抚琴社区商业步行街路面变整齐、业态更丰富，社区商业街的热闹初现；老旧院落焕新了下水道、路面、车位以及院门；老旧停车棚改造成为文创馆，丰富居民生活；楼栋之间的院坝增设了舞台和座椅，是居民社交娱乐的好去处。

       #03  社区商业困境可逆，潜力可挖

       数据显示，发达国家社区商业消费在社会消费零售总额中的占比，最高已超60%。而在国内，即使在一线城市，这一占比也仅在30%-33%之间，表示社区商业还有极大潜力等待挖掘。

       社区商业承接了“生活最后一公里”，相比于城市中其他的大型商业综合体，社区商业能够直接触达目标消费人群，了解其追求个性化、品质化的消费理念，快速反应，及时调整品牌和营销手段。因此，在面对像疫情等突发情况时，社区商业的抗压能力和应变能力让其能够激流勇进，屹立不倒。但不容忽视的是，目前国内社区商业仍面临诸多严峻的问题。

• 1、从项目上：社区商业的体量大多在7万方米以内，空间有限导致品牌的齐全度不高，营销场地受制。社区商业的辐射能力远不及市级购物中心的覆盖范围，触达客群仅为社区周围3到5公里的居民，服务格局难以突破。

• 2、从品牌业态上：社区商业缺乏明确的发展模式和统一的规划，从店铺定位到品牌引进都没有合理的调研和创新，导致单一业态散乱难调，陷入同质化恶性竞争，严重影响商业质量。

• 3、从商业运营上：仍然处于粗放式运营。周围客群在不断变化，而社区商业的配套设施却并没有同步跟进，从功能性上无法满足社区客群的需求；对目标客群的调研不足，营销场景动线设计不合理，减弱互动，导致社区商业的情感链接作用难以全部发挥，用户粘性小。

       要打造优质社区商业，可以从几步入手：

1、社区商业实施差异化运营

       针对周边消费群体的特征，从品牌结构和服务上满足消费者需求，例如消费者生活必须的生鲜、蔬果等产品需要有大量储备。同时，社区商业还需要承担社交、休闲、娱乐、教育等社会责任，在商业场景的营造上，既有年轻人追求的潮流时尚，也有邻里生活的温馨亲切，同时还能够全方位、全领域的服务覆盖，提供较大便利。

2、实现o2o模式，打造“互联网+社区商业”一体化

       互联网时代，社区商业可以建立自己的互联网平台，消费者通过手机下单，再由线下配送，实现送货上门的一站式o2o模式，真正发挥社区商业在接触消费者的便利上的优势。

3、采用“不打烊”模式，延长经营时间

       迎合当地的“夜经济”发展，延长社区商业经营时间，打造24小时社区MALL，“不打烊”酒吧等业态，让社区商业在夜晚也能够利用空间，为消费者提供服务，满足消费者的消费需求。

结 语

       当下，“一刻钟便民生活圈”试点建设如火如荼，越来越多“小而美”、“有人文情怀”、“科技化”的社区商业入场实践，社区商业、社区购物中心逐步超越了地产属性和商业属性，更多地扮演着城市功能服务的角色。从最初的住宅底商到商业街、商业中心的发展历程，如今社区商业在运营上深耕精细化、专业化发展，逐渐成为商业模式的主流。未来，社区商业还将继续激活潜力，聚焦美好生活的“最后一公里”！（图源：视觉中国、摄图网、项目方）